🏡[2025년] 재산세와 종합부동산세의 차이점 완벽 정리
재산세와 종합부동산세의 차이점, 많은 분들이 헷갈리시죠?
특히 1주택자 또는 다주택자 분들은 2025년 공시가격 발표 이후 두 세금의 부담을 체감하고 계실 텐데요.
이번 글에서는 2025년 기준 재산세와 종합부동산세의 차이점을 헷갈리지 않도록 명확하게 정리해 드리겠습니다.
✅ 재산세란?
재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로, 부동산을 보유하고 있는 사람에게 매년 7월과 9월에 부과되는 세금입니다. 부동산의 소유 여부 자체에 과세되는 것이며, 주택뿐만 아니라 토지, 건물, 상가등도 포함됩니다.
- 부과 기준일: 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자
- 납부 시기: 7월(건물·주택 1 기분), 9월(주택 2 기분, 토지)
- 납부 대상: 소유자 개인 또는 법인
- 세율: 주택은 과세표준 구간별로 0.1% ~ 0.4% 차등 적용
- 공정시장가액비율:
- 주택 : 매년 부동산 시장의 동향과 지방재정여건 등을 고려하여 40% ~ 80% 범위 내에서 대통령령으로 정함
- 토지 및 건축물 : 매년 부동산 시장의 동향과 지방재정여건 등을 고려하여 50% ~ 90% 범위 내에서 대통령령으로 정함
- 주택 : 주택 가격 공정시장가액 비율(60%)
- 건물 : 건물 시가 표준액 공정시장가액 비율(70%) → 주택 제외
- 토지 : 개별공시지가 면적(㎡) 공정시장가액 비율(70%)
이번 블로그 글에서는 주택 및 상가에 대한 재산세와 종합부동산세의 차이에 대해 다루었습니다.
✅ 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 고가 부동산 보유자에게만 부과되는 국세입니다.
기본적으로 개인 소유 주택의 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자 기준)을 초과하면 과세됩니다.
- 부과 기준일: 매년 6월 1일
- 납부 시기: 12월
- 부과 주체: 국세청
- 세율: 0.5%~6.0% (보유 금액 및 주택 수에 따라 차등)
- 공제 기준:
- 1세대 1주택자: 공시가격 9억원까지 공제
- 일반 다주택자: 공시가격 6억원까지 공제
✅ 재산세와 종합부동산세의 차이점 요약 표
아래는 2025년 기준 재산세와 종합부동산세의 차이점을 요약해 놓은 비교표입니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
| 부과 주체 | 지방자치단체 | 국세청 (국가) |
| 과세 기준 | 부동산 개별 가격 | 보유 부동산 총합 (합산 과세) |
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 공제 기준 | 없음 | 1세대 1주택 9억원 / 일반 6억원 |
| 적용 대상 | 모든 부동산 소유자 | 고가 주택 또는 다주택자 |
| 납세 의무자 | 6월 1일 기준 소유자 | 6월 1일 기준 소유자 |
| 세율 구조 | 0.1% ~ 0.4% | 0.5% ~ 6.0% |
✅ 재산세 vs 종합부동산세 세율 구조 비교표(1세대 1주택자 기준의 비교표)
아래는 2025년 기준 재산세와 종합부동산세의 세율 구조 비교표입니다.
1세대 1주택자 기준으로 정리한 것으로, 일반 주택 보유자도 참고할 수 있습니다.
| 구분 | 재산세(1세대 1주택 기준) | 종합부동산세(1세대 1주택 기준) |
| 과세 기준 | 과세표준 = 공정시장가액 × 공정시장가액비율 |
공시가격 합산 – 공제금액(9억원 또는 12억원) |
| 공제 기준 | 없음 | 1세대 1주택자 12억 원, 일반 9억 원 |
| 세율 구조 | 과세표준 구간별 0.05% ~ 0.7% 누진세 적용 |
과세표준 구간별 0.5% ~ 2.7% 누진세 적용 |
| 세부 세율 | ● 6천만원 이하: 0.05% ● 1억5천만원 이하: 0.1% ● 3억 이하: 0.2% ● 3억 초과: 0.3%~0.7% |
● 3억 이하: 0.5% ● 6억 이하: 0.7% ● 12억 이하: 1.0% ● 12억 초과: 1.5%~2.7% |
| 납세 대상자 |
모든 부동산 소유자 | 공시가격 합산 기준 초과 보유자 |
| 납부 시기 | 매년 7월 | 매년 12월 |
| 부과 주체 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 용도 | 지방세 (지자체 재원) | 국세 (중앙정부 재원) |
| 분납 가능 여부 |
250만원 초과 시 분납 가능 | 세액에 따라 분납 가능 |
| 기타 공제/ 감면 |
고령자, 장기보유자 감면, 1세대 1주택자 세율 특례 |
고령자, 장기보유자 공제 |
✅ 1세대 다주택자 기준 재산세 vs 종합부동산세 세율 비교표
아래는 2025년 기준 1세대 다주택자의 경우를 기준으로 한 재산세 vs 종합부동산세 세율 구조 비교표입니다.
기존 1세대 1주택과는 공제 금액, 세율, 중과 여부 등에서 큰 차이가 있으므로 주의가 필요합니다.
| 구분 | 재산세 (1세대 다주택자) | 종합부동산세 (1세대 다주택자) |
| 과세 기준 | 과세표준 = 공정시장가액 × 공정시장가액비율 |
보유 부동산 공시가격 합산 - 공제금액(기본 6억원) |
| 공제 기준 | 별도 공제 없음 | ● 기본공제: 6억원 ● 법인·3주택 이상: 공제 없음 |
| 세율 구조 | 기본세율 + 중과세율 (2주택 이상인 경우 지역 따라 인상) |
일반세율보다 높은 중과세율 적용 |
| 중과세율 | ● 조정대상지역 2주택: 기본세율의 1.5배 ● 3주택 이상: 3배까지 가능 |
● 조정대상지역 2주택자: 1.2% ~ 6.0% ● 3주택 이상: 1.6% ~ 6.0% |
| 세부 세율 (일반) | ● 6천만원 이하: 0.1% ● 1억5천만원 이하: 0.15% ● 3억 이하: 0.25% ● 3억 초과: 0.3~0.6% |
● 3억 이하: 0.5% ● 6억 이하: 0.7% ● 12억 이하: 1.0% ● 12억 초과: 1.5~6.0% |
| 납세 대상자 |
다주택자 전원 | 6억 원 초과 보유자 전체 (합산 기준) |
| 납부 시기 | 매년 7월 | 매년 12월 |
| 부과 주체 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 세부 특징 | ● 조정대상지역 여부 따라 중과 여부 결정 ● 지방세 특례 가능 |
● 조정대상지역 여부 관계없이 중과 ● 법인은 공제 없음 |
| 기타 공제/ 감면 | 장기보유·고령자 감면은 일부 제한될 수 있음 | 장기보유·고령자 공제 거의 불가 |
📌 핵심 요약
- 1세대 다주택자는 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 세율이 급등할 수 있습니다.
- 종합부동산세는 특히 중과세율이 강력하게 적용되어, 보유세 부담이 크게 증가합니다.
- 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국세로, 부과 주체가 다릅니다.
✅ 재산세와 종합부동산세는 함께 부과될 수 있다?
맞습니다. 많은 분들이 혼동하는 부분인데, 재산세와 종합부동산세는 별개로 부과됩니다.
즉, 고가 아파트를 보유한 1세대 1주택자라면 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 추가로 납부해야 합니다.
예를 들어, 공시가격이 12억원인 아파트 1채만 보유하고 있는 경우, 공제액(9억원)을 제외한 3억원에 대해 종부세가 부과됩니다. 이와 별도로 재산세는 7월·9월에 이미 부과되며, 종부세 계산 시 재산세 일부가 세액공제되기도 합니다.
✅ 2025년 주요 변화 체크 포인트
- 공정시장가액비율은 60%로 유지
- 재산세 특례세율 적용: 1세대 1주택자에 대한 세 부담 완화 정책 지속
- 종부세 공제 기준 상향 여부는 현재 유지(9억원/6억원)
- 고령자 또는 장기보유자 공제 제도는 여전히 적용됨
✅ 이런 경우 주의하세요!
- 부부 공동명의인 경우 종부세를 유리하게 설계할 수 있음
- 2주택 이상 보유 시, 종부세가 급격히 늘어날 수 있음
- 세대 분리 전략이나 증여 등을 통한 세 부담 분산 필요
📌 마무리 요약
- 재산세와 종합부동산세의 차이점을 이해하는 것이 세금 계획의 핵심입니다.
- 두 세금은 과세 주체, 기준, 세율, 납부 시기 등에서 명확히 다릅니다.
- 2025년 현재 세법 기준에서는, 1세대 1주택자에게 일정 부분 혜택이 있으나, 공시가격 상승이나 다주택 보유자는 세 부담이 여전히 큽니다.
- 각 세금의 부과 시기와 조건을 명확히 인지하고 셀프 계산 또는 전문가 상담을 통해 사전 대비하는 것이 중요합니다.